Türkiye Gayrimenkul Sektöründe Tercihlerin Dönüşümü: 2020-2025 Analizi
Türkiye'de konut piyasası, geleneksel aile yapısından çekirdek aileye geçiş ve tek yaşayan birey sayısındaki artışla birlikte önemli bir yapısal değişim yaşamıştır. Son beş yılın verileri incelendiğinde, satış rakamlarında ikinci el konutların baskınlığı ve apartman dairelerinin sarsılmaz liderliği dikkat çekmektedir.
1. En Çok Satılan Konut Tarzı: Apartman Daireleri ve Fonksiyonellik
Türkiye genelinde satışların ezici çoğunluğunu (yaklaşık %75-80 aralığında) hala klasik apartman daireleri oluşturmaktadır. Ancak bu dairelerin "tarzı" ve "boyutu" konusunda ciddi bir kırılma yaşanmıştır.
2+1 ve 1+1 Dairelerin Yükselişi: 2020 öncesinde "çekirdek aile" için ideal görülen 3+1 daireler piyasanın hakimi iken, son beş yılda artan konut fiyatları ve küçülen aile yapısı nedeniyle 2+1 daireler en çok satılan konut tipi haline gelmiştir. Yatırım amaçlı alımlarda ve üniversite şehirlerinde ise 1+1 (stüdyo) daireler likidite hızı en yüksek grup olarak öne çıkmaktadır.
Balkon ve Bahçe Kavramının Yeniden Doğuşu: 2020 pandemisiyle birlikte, "kapalı kutu" daire anlayışı yerini geniş balkonlu, teraslı veya giriş kat bahçe kullanımına sahip dairelere bırakmıştır. Bu dönemde klasik apartman dairesi satışları içinde "geniş balkonlu" olanlar, benzerlerine göre %20-30 daha hızlı el değiştirmiştir.
2. İstatistiksel Bakış: Satış Rakamları ve Pazar Payı
TÜİK ve tapu dairesi verileri ışığında son beş yılın (2020-2025) genel tablosu şu şekildedir:
Yıl / Toplam Konut Satışı / İkinci El Payı (%) / İlk El (Sıfır) Payı (%)
2020 1.499.316 61,8 38,2
2021 1.491.856 69,1 30,9
2022 1.485.622 69,0 31,0
2023 1.225.926 67,0 33,0
2024 1.287.338* 68,5 31,5
2025 1.400.000 70,0 30,0
> Not: 2024 ve 2025 verileri, yıl içi gerçekleşen ve beklenen resmi verilerin ortalamasını temsil eder.
Analiz: İstatistikler, Türkiye'deki konut alıcısının son beş yılda daha çok ikinci el piyasasına yöneldiğini göstermektedir. Bunun temel sebebi, inşaat maliyetlerindeki artışın sıfır konut fiyatlarını erişilemez noktalara taşımasıdır. Ancak 2024 ve 2025 yıllarında, kentsel dönüşüm projelerinin hızlanmasıyla birlikte "yeni ve depreme dayanıklı" konutlara olan talep yeniden ivme kazanmıştır.
3. Pandemi ve Deprem Sonrası "Müstakil Yaşam" Eğilimi
Son beş yıla damgasını vuran en büyük değişimlerden biri, müstakil veya az katlı konutlara olan talebin %40'tan fazla artmasıdır. Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropollerden kaçış; Ege ve Akdeniz kıyılarında (Bodrum, Urla, Fethiye) villa ve müstakil ev satışlarını rekor seviyeye taşımıştır.
Tiny House ve Prefabrik Yapılar: Geleneksel betonarme konutların maliyeti arttıkça, 2022 yılından itibaren "Tiny House" (mikro evler) ve hafif çelik yapılar bir "konut tarzı" olarak istatistiklere girmeye başlamıştır. Bu yapılar genellikle birincil ikametgah değil, "güvenli kaçış noktası" olarak tercih edilmektedir.
4. Bölgesel Bazda Lider Şehirler
Satış istatistiklerinde İstanbul, toplam pazarın yaklaşık %17-19'unu tek başına domine etmeye devam etmektedir. İstanbul'u sırasıyla Ankara (%9-10) ve İzmir (%6) takip etmektedir.
Antalya ve Mersin Denklemi: Son üç yılda yabancıya satış istatistiklerinde Antalya, zaman zaman İstanbul'u geride bırakarak özellikle "sahil şeridi rezidans" tarzı konutlarda liderliği üstlenmiştir.
5. Finansal Tercihler: İpotekli mi, Nakit mi?
Son beş yılda konut satış tarzını en çok etkileyen faktör kredi faizleri olmuştur.
2020 yılı Haziran ayı, tarihin en düşük faiz oranlarıyla ipotekli satışların (kredili satışlar) tavan yaptığı dönem olmuştur.
Ancak 2023-2025 döneminde, yüksek faiz oranları nedeniyle ipotekli satışların payı toplam satışlar içinde %10-15 bandına kadar gerilemiştir. Bu da piyasada "senetli satış" veya "nakit alım" tarzının baskın hale gelmesine neden olmuştur.
Sonuç ve Değerlendirme
Türkiye gayrimenkul sektöründe son beş yılın galibi; metropollerde 2+1 fonksiyonel apartman daireleri, sayfiye yerlerinde ise müstakil/bahçeli konutlar olmuştur. 2025 itibarıyla tüketicinin en büyük önceliği "lüks"ten ziyade "deprem güvenliği" ve "enerji verimliliği"dir.
Piyasa verileri, önümüzdeki dönemde kentsel dönüşümün tetiklediği sıfır konut arzının, ikinci elin mutlak hakimiyetini bir miktar kıracağını ve akıllı ev sistemlerine sahip kompakt dairelerin satış listelerinde zirvede kalacağını öngörmektedir.